私事ですが、アメリカから日本へ引っ越すことに決めました。アメリカ生活を（一旦？）終えるにあたって一番悩んだのが〝持ち家をどうするか〟です。
どんなオプションがあって、どんなメリットとデメリットがあるのか、決断するにあたって重要だと思ったことをまとめました。
- 今後アメリカに戻ってくる可能性があるか
- 家を購入した時の金利の低さ
- 入居者がいない時も「住宅ローン＋固定資産税＋管理費」＋「新たに自分が住む家の家賃」が無理なく支払える金額か
- 貸すなら現地に住んでいる信頼できる人に管理をお願いできるか
夫は仕事の関係上頻繁にアメリカに戻ってくる予定ですが、生活のベースを日本に移します。
夫は約20年、私は12年アメリカに住みました。
26歳で決意し、渡米。5年くらいで帰国すると思っていたらあっという間に12年です。
山あり谷あり色々ありましたが、アメリカに来て本当に良かったです。
バリバリ仕事して旅行しまくって経験値がぐっと上がりました。
持ち家を「売る」か「貸す」か
アメリカで数年前に購入した夢の一軒家。この持ち家をどうするか。
大きく分けて選択肢は「売る」か「貸す」かの二択しかありません。
私たちは、迷わず「貸す」を選択しました。
- 金利が低い時に家を買った（さらに低くなった時にリファイナンスした）
- アメリカの不動産価格は変動しつつも年々上昇しているので、資産価値が上がる可能性が高い
- アメリカに戻る可能性がある = もし戻ると決めた時に家がある
- 売ってしまうとアメリカに戻ってきた時、今の金利では到底家は買えない
持ち家を「貸す」となると長期で貸す？短期で貸す？
どの不動産屋さんに仲介を依頼する？自分たちで借りてくれる人を探す？Airbnbにする？
悩んだ結果、我が家はAirbnbにすることに決めました。
持ち家を「売る」にしろ「貸す」にしろメリットとデメリットがあるのでまとめました。
「売る」メリットとデメリット
- 住宅ローンを払わなくていい
- 固定資産税を払わなくていい
- 現金を得られる
- 海外から管理するストレスがない
- 売る前に家の修理など大きな出費が出る可能性がある
- 金利が高く市場が低迷しているのと良い価格で売れない・売れるまで時間がかかる
- 手数料が約6％かかる
- 資産がなくなる
- もしアメリカに戻ると決めた時今の金利では到底家は買えない
今後アメリカに戻ってくる可能性がない＋金利が高かったら迷わず「売る」を選択したと思います。
「売る」最大のメリットは、毎月のローン返済の呪縛から解かれ海外から管理するストレスがないことでしょうか。
しかしアメリカの家は古い家が多いので、売る前に大きな修理や害虫駆除など大きな出費が出る可能性があります。
さらに手数料が約6％かかるので、それらも含め「売る」か考えなければいけません。
金利が低く市場が好調な場合、競争率が激しくなるので値段もどんどん高騰していきます。
しかし金利が高く市場が低迷している現在、人気のエリアやスタイルの家でない限り売れるまでに時間がかかりそうです。
「貸す」メリットとデメリット
- 持ち家＝資産をキープできる
- 毎月家賃収入が生まれる
- 住宅ローンを払い続けなければいけない
- 固定資産税を払わなければいけない
- 入居者がいない場合家賃収入がない
- 入居者によって家や家具が汚れる・壊れる可能性あり
- 海外から管理する必要がある
持ち家を「貸す」となると、長期でも短期でも住宅ローンと固定資産税を払い続けなければいけません。
入居者がいない時も「住宅ローン＋固定資産税＋管理費」が無理なく支払える金額かが重要だと思います。
さらに引っ越す先でも家賃を払わなければいけない方が多いと思うので、その出費も考えなければいけません。
海外から管理しなければいけないので、現地に住んでいる信頼できる人に管理をお願いできるかも重要になってきます。
オプション① 長期で貸す
- 家を大事に使ってくれる入居者が見つかれば最高
- 1年以上など長期で貸せるので入居者がいる間は入居者を探すストレスがない
- 家や家具が汚れる・壊れる可能性あり
- 長期は家具なしが好まれるので、家財道具を全て処分またはストレージで保管しなければいけない
日本からの駐在員に貸す
- 日本人の駐在に慣れている会社に入居者探し、契約まで代行してもらえる
- 入居者の勤務先が保証されているので家賃の遅延など心配いらない
- 駐在年数がある程度決まっている
- 日本人は家を綺麗に使ってくれる可能性が高い
- 靴を脱いでくれるので、床やカーペットなどが汚れにくい
- 仲介手数料がかかる
- 駐在員に絞っているので、入居者がすぐ見つからないかもしれない
- 日本人はアメリカの住居の仕様に慣れていないので、家が壊れる可能性がある
アメリカの主要都市のひとつであるロサンゼルスにはたくさんの日本人が住んでいます。
トヨタなど大企業が次々と他の州に移転しましたが、現在も日系企業がたくさんありそれなりの数の駐在員がいます。
駐在年数は数ヶ月単位から年単位まであらかじめ決まっていることが多いです。
会社から住宅手当てが出たりするので、高めの家賃の家に住んでいる印象です。
駐在員向けの不動産サービスをしている会社に依頼し、入居者を探してもらうことができます。
日系の会社に問い合わせてみましたが、Emailの返信もなく、電話もしましたが担当から折り返し電話しますと言われたきり電話はきませんでした。
残念ながら選択肢のひとつからはなくなりました。
現地の不動産に仲介してもらう
- 入居者が見つかりやすい
- 駐在員に絞らず、より多くの人から入居者を探せる
- 手数料は年間家賃の約8％
現地の不動産に依頼して、現地の人に貸すことができます。
家を購入した時にお世話になった不動産の方に問い合わせました。
大手の有名サイトに掲載されるので入居者が見つかりやすい利点があります。
駐在員に絞らず、収入など条件を満たせば人種を問わず貸すことができます。
オプション② 短期で貸す
- 長期で貸すより、値段設定が高くなる
- 家財道具を置いていけるので引っ越しが楽
- 立地が良ければ◎ – アクセスのしやすさ、空港・スタジアム・観光地・学校が近くにあるなど
- お住まいのエリアによって民泊のルール・条件が違うので注意
- 住んでいる地域によってパーミット・ビジネスライセンスが必要
- 逆に足りない家具や電化製品を揃える必要がある
- 家や家具が汚れる・壊れる可能性大
- 立地が悪いと難しいかも？ – アクセスのしずらい、空港・スタジアム・観光地・学校が近くにないなど
短期で借りる人は、旅行にくるか何らかのイベントがあってくる方がほとんどだと思います。
立地やアクセスのしやすさはとても重要だと思います。
私たちが「民泊」選択をした理由のひとつはアクセスしやすいという事です。
空港やスタジアムが近いので集客が見込めると思ったからです。
値段設定も長期で貸すより高くなり、連休や大きなイベントがあると値段も跳ね上がります。
しかし不特定多数の宿泊者が泊まるので、家が汚れたり壊れたりしないか不安も大きいです。
家財道具を置いていけるので引っ越しは楽ですが、逆にもっと家具を揃えたり、短期滞在用に家電を買い替える必要があります。
持ち家どうするまとめ
- 今後アメリカに戻ってくる可能性があるか
- 家を購入した時の金利の低さ
- 入居者がいない時も「住宅ローン＋税金＋管理費」＋「新たに自分が住む家の家賃」が無理なく支払える金額か
- 貸すなら現地に住んでいる信頼できる人に管理をお願いできるか
持ち家を「売る」か「貸す」かはとても難しい選択です。
今後アメリカに戻ってくることがないと確信しているなら迷わず「売る」を選択したと思います。
短期で貸して、最初は「住宅ローン＋固定資産税＋管理費」が払える程度の家賃収入を目指します。
とりあえずやってみてうまくいかなかった時には、「長期で貸す」なり「売る」なりしようと思っています。
